La mayoría de compraventas que se retrasan no lo hacen por el precio: se retrasan porque falta un papel. Un certificado energético caducado, una deuda de comunidad que nadie había mirado o una discrepancia entre Registro y Catastro pueden echar por tierra una firma prevista para dentro de dos semanas. Esta es la lista completa de lo que necesitas tener listo antes de poner tu vivienda en el mercado.
Puntos clave
- Empieza por la nota simple: es la que revela cargas, embargos y si la superficie inscrita coincide con la real.
- El certificado energético es obligatorio desde el momento en que anuncias la vivienda, no solo para firmar.
- El certificado de deudas de la comunidad lo emite el secretario con el visto bueno del presidente y suele tardar unos días.
- Si hay hipoteca, pide al banco el certificado de saldo pendiente con bastante antelación.
- Reúnelo todo antes de publicar, no cuando aparezca el comprador: es lo que permite firmar rápido y no perder operaciones.
Documentación básica del inmueble
Nota simple registral
Es el punto de partida. Acredita quién es el titular, la descripción registral de la vivienda y, sobre todo, las cargas: hipotecas, embargos, servidumbres o afecciones fiscales. Cuesta unos pocos euros y se solicita en el Registro de la Propiedad o por vía telemática.
Consejo: pídela **al principio**, no cuando ya tengas comprador. Si aparece un embargo antiguo mal cancelado o una discrepancia de superficie, necesitarás tiempo para resolverlo.
Escritura de propiedad
El título que acredita cómo adquiriste la vivienda: compraventa, herencia, donación. Si la has perdido, puedes solicitar copia autorizada en la notaría donde se firmó.
Referencia y certificación catastral
Debe coincidir con lo inscrito en el Registro. Las discrepancias de superficie son frecuentísimas en vivienda antigua y resolverlas lleva tiempo.
Certificados obligatorios
Certificado de eficiencia energética
Es obligatorio y debe estar registrado en el organismo competente de la comunidad autónoma. Lo emite un técnico habilitado tras visitar la vivienda, tiene una validez de diez años (menos si la calificación es la más baja) y su etiqueta debe figurar en todos los anuncios.
No tenerlo puede acarrear sanción, y en la práctica bloquea la firma ante notario.
Certificado de estar al corriente con la comunidad
Acredita que no debes cuotas. Lo emite el secretario o administrador con el visto bueno del presidente. Es un documento que el notario pedirá salvo que el comprador te exima expresamente.
Pídelo con margen: los administradores no siempre lo emiten en el día, y si hay deuda pendiente hay que liquidarla antes.
Cédula de habitabilidad
Su exigencia **depende de la comunidad autónoma**. En Aragón no se requiere con carácter general para la compraventa de vivienda usada, a diferencia de lo que ocurre en Cataluña, Baleares o la Comunidad Valenciana. Conviene confirmarlo en cada caso concreto, especialmente si la vivienda ha sufrido cambios de uso o reformas relevantes.
Informe de Evaluación del Edificio o ITE
Si el edificio tiene la obligación por antigüedad y el ayuntamiento la exige, el comprador querrá verlo. Un informe desfavorable con obras pendientes afecta directamente a la negociación del precio.
Documentación económica
- Últimos recibos del IBI: el notario los solicita y sirven además para prorratear el impuesto del año en curso.
- Certificado de saldo pendiente de hipoteca, si la vivienda está hipotecada. Se pide al banco y conviene hacerlo pronto: entre la solicitud, la cancelación económica y la cancelación registral pueden pasar semanas.
- Últimas facturas de suministros: luz, agua, gas. Facilitan el cambio de titularidad y demuestran que no hay impagos.
- Recibo de la tasa de basuras y de cualquier otro tributo local.
Documentación de la comunidad
- Estatutos y normas de régimen interno.
- Actas de las últimas juntas, especialmente si hay derramas aprobadas o pendientes de ejecutar. Ocultarlas es fuente segura de conflicto posterior.
- Importe de la cuota mensual y qué incluye.
Casos especiales
- Vivienda heredada: hará falta el certificado de defunción, el de últimas voluntades, el testamento o la declaración de herederos, la escritura de aceptación y adjudicación, y la liquidación del Impuesto de Sucesiones. Lo tratamos con detalle en nuestra guía sobre vender un piso heredado.
- Vivienda con inquilino: el contrato de arrendamiento vigente y la comunicación del derecho de tanteo y retracto.
- Vivienda con reformas: licencias y documentación técnica. Si se amplió superficie sin declarar, hay que regularizarlo.
- Vivienda protegida: puede estar sujeta a limitaciones de precio y a derecho de tanteo de la Administración.
- Propietario no residente: el comprador debe practicar una retención sobre el precio a cuenta del impuesto.
Los impuestos que pagarás como vendedor
- Plusvalía municipal: grava el incremento de valor del suelo. Existen dos métodos de cálculo y puedes elegir el que te resulte más favorable. Si vendes con pérdidas, no procede.
- IRPF: tributas por la ganancia patrimonial, es decir, por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, descontando gastos e impuestos de ambas operaciones. Hay exenciones relevantes por reinversión en vivienda habitual y para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual.
Guarda las facturas de las reformas: incrementan el valor de adquisición y reducen la ganancia sobre la que tributas. Es de los ahorros más grandes y más olvidados.
Conclusión
Tener la carpeta completa antes de publicar el anuncio no es burocracia: es lo que permite que, cuando aparezca el comprador adecuado, la operación se cierre en semanas en lugar de en meses. Y en un mercado donde los buenos compradores tienen alternativas, ese ritmo es a menudo la diferencia entre vender y seguir esperando. En As de Pisos nos encargamos de reunir y revisar toda la documentación por ti, detectamos los problemas antes de que aparezca el comprador y te acompañamos hasta la firma. Solicita tu valoración gratuita y empezamos por ahí.
Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado.
Preguntas frecuentes
¿El certificado energético es obligatorio?
Sí. Debe estar emitido y registrado antes de anunciar la vivienda, y su etiqueta ha de aparecer en los anuncios. Sin él no se puede firmar la escritura.
¿Puedo vender un piso con hipoteca pendiente?
Sí, es muy habitual. Se cancela con parte del precio de la venta en el mismo acto de la firma. Necesitas el certificado de saldo pendiente del banco y hay que prever los gastos de cancelación registral.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
Corresponde al vendedor, salvo pacto en contrario. Si la venta se produce con pérdidas, no procede su liquidación.
¿Necesito cédula de habitabilidad en Aragón?
Con carácter general no se exige para la compraventa de vivienda usada en Aragón, a diferencia de otras comunidades. Conviene confirmarlo si ha habido cambios de uso o reformas importantes.
¿Cuánto tarda en reunirse toda la documentación?
Entre dos y cuatro semanas si no hay incidencias. Con hipoteca pendiente, herencia de por medio o discrepancias registrales, puede alargarse bastante más.