El contrato de arras es el momento en que una operación deja de ser una intención y pasa a ser un compromiso con dinero encima de la mesa. Y es también donde más gente firma sin leer. La diferencia entre un tipo de arras y otro puede significar perder la señal, recuperarla duplicada o verte obligado a comprar una casa que ya no quieres. Aquí te explicamos qué estás firmando exactamente.
Puntos clave
- Hay tres tipos y solo uno permite echarse atrás pagando un precio: las penitenciales.
- Si no se especifica el tipo, los tribunales tienden a considerarlas confirmatorias, que son las más exigentes para ambas partes.
- Importe habitual: entre el 5 % y el 10 % del precio de compraventa.
- La cláusula de financiación no es automática: si no la incluyes y el banco te deniega la hipoteca, puedes perder la señal.
- Antes de firmar, nota simple. Es el documento que revela cargas, embargos y quién es el titular real.
Qué es y para qué sirve
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor por el que se reserva un inmueble y se fijan las condiciones de la futura compraventa: precio, plazo para firmar ante notario, reparto de gastos y estado en que se entrega la vivienda.
El comprador entrega una cantidad a cuenta y ambas partes quedan vinculadas. El tiempo que media hasta la escritura —normalmente entre uno y tres meses— sirve para que el comprador cierre la hipoteca y el vendedor prepare la documentación.
Los tres tipos de arras
Arras penitenciales
Son las que permiten desistir del contrato, y están recogidas en el artículo 1454 del Código Civil. Las consecuencias son claras:
- Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada.
- Si el vendedor se echa atrás, debe devolverla duplicada.
Son las más habituales en la práctica y las que dan más seguridad psicológica a ambas partes, porque el coste de romper el acuerdo está tasado de antemano. Deben pactarse expresamente, con mención al artículo 1454: no se presumen.
Arras confirmatorias
Aquí la cantidad entregada es una simple señal que confirma el contrato y se descuenta del precio final. No dan derecho a desistir. Si una parte incumple, la otra puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato —es decir, obligar a comprar o a vender— o resolverlo reclamando daños y perjuicios.
Este es el punto crítico: si el contrato no dice qué tipo de arras son, la jurisprudencia tiende a considerarlas confirmatorias. Firmar sin especificar es, por tanto, firmar el tipo más exigente sin saberlo.
Arras penales
Fijan una penalización por incumplimiento, pero no facultan para desistir. La parte cumplidora puede quedarse con la penalización y, además, exigir el cumplimiento del contrato. Es la modalidad menos frecuente en compraventa residencial.
Cuánto se entrega
No hay una cantidad legal fijada. Lo habitual se sitúa entre el 5 % y el 10 % del precio, y la lógica es sencilla: la cifra debe doler lo suficiente como para que ninguna de las partes se lo tome a la ligera, pero no tanto como para arruinar al comprador si la operación se cae por causas ajenas.
Un importe muy bajo debilita el compromiso del vendedor, que puede preferir perder la señal si aparece una oferta mejor. Un importe muy alto expone demasiado al comprador.
La cláusula que más disgustos evita
Se llama condición suspensiva por falta de financiación y consiste en pactar que, si el comprador no obtiene la hipoteca en el plazo acordado, el contrato queda sin efecto y se le devuelve la señal.
No es automática. Si no está escrita, el comprador que no consigue financiación simplemente incumple, y pierde el dinero.
Para que sea eficaz debe redactarse bien:
- Fijar un plazo concreto para gestionar la financiación.
- Exigir que el comprador acredite la denegación con documentación bancaria, normalmente de más de una entidad.
- Especificar el importe mínimo de hipoteca necesario para que la operación siga adelante.
Así se protege al comprador sin dejar al vendedor a merced de una excusa fácil.
Qué comprobar antes de firmar
- Nota simple registral actualizada. Confirma quién es el titular, la superficie inscrita y, sobre todo, si hay hipotecas, embargos o servidumbres. Si existe hipoteca pendiente, debe pactarse cómo se cancela.
- Estado de la comunidad de propietarios: deudas pendientes, derramas aprobadas o en curso. Una derrama de fachada aprobada y no ejecutada puede suponer varios miles de euros.
- IBI al corriente y últimos recibos.
- Certificado de eficiencia energética, que es obligatorio.
- Coincidencia entre Registro y Catastro en superficie y linderos.
- Qué queda en la vivienda: muebles, electrodomésticos, aire acondicionado. Detállalo en el contrato o será fuente de conflicto el día de la entrega.
- Reparto de gastos e impuestos de la operación.
Qué debe incluir el documento
- Identificación completa de comprador y vendedor.
- Descripción del inmueble con referencia catastral y datos registrales.
- Precio total y cantidad entregada en concepto de arras.
- Tipo de arras, expresamente indicado.
- Plazo máximo para la firma ante notario y quién elige notaría.
- Reparto de gastos: notaría, registro, plusvalía municipal, impuestos.
- Estado de cargas y compromiso de entrega libre de ellas.
- Cláusula de financiación, si procede.
- Fecha de entrega de llaves y de posesión.
Un contrato de arras no ocupa veinte páginas, pero cada línea que falta es un conflicto potencial dentro de dos meses.
Conclusión
El contrato de arras es el documento más importante de una compraventa después de la escritura, y sin embargo se firma con frecuencia deprisa y sin asesoramiento. Saber qué tipo de arras estás firmando, comprobar la nota simple y proteger la financiación son tres decisiones que se toman en un rato y condicionan una operación de cientos de miles de euros. En As de Pisos acompañamos a comprador y vendedor durante todo el proceso, revisamos la documentación antes de que nadie firme nada y nos ocupamos de que no falte ninguna cláusula. Conoce nuestro servicio de compra-venta o llámanos y te lo explicamos sin tecnicismos.
Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico individualizado.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si no me conceden la hipoteca?
Depende de lo que diga el contrato. Si incluiste una cláusula de condición suspensiva por falta de financiación y acreditas la denegación, recuperas la señal. Si no la incluiste, lo habitual es perderla.
¿Cuánto se suele dar de arras?
Entre un 5 % y un 10 % del precio de compraventa. No hay un importe legal, se pacta entre las partes.
¿Puedo echarme atrás después de firmar las arras?
Solo si son penitenciales: perderás la cantidad entregada si eres el comprador, o deberás devolverla duplicada si eres el vendedor. Con arras confirmatorias, la otra parte puede exigirte el cumplimiento del contrato.
¿Hay que firmar las arras ante notario?
No es obligatorio, el documento privado es plenamente válido. Elevarlo a público aporta seguridad adicional y permite anotarlo en el Registro, aunque no es la práctica habitual.
¿Qué diferencia hay entre reserva y arras?
La reserva es un compromiso previo, de importe menor, que retira el inmueble del mercado unos días mientras se prepara el contrato de arras. Las arras son el acuerdo firme con las condiciones completas de la operación.