El precio del piso es solo una parte de lo que vas a pagar. Entre impuestos, notaría, registro y gestoría, comprar una vivienda de segunda mano suma un buen porcentaje adicional que hay que tener ahorrado el día de la firma, porque el banco no lo financia. Aquí te desglosamos exactamente qué se paga, cuánto y quién lo asume, para que no te lleves sorpresas cuando ya no hay marcha atrás.
Puntos clave
- Cuenta con un 10-12 % extra sobre el precio en vivienda de segunda mano, y algo más en obra nueva.
- El impuesto es la partida grande: ITP en segunda mano, IVA más AJD en obra nueva.
- El banco asume la mayoría de gastos de la hipoteca desde 2019: notaría, registro, gestoría y AJD del préstamo.
- La tasación la pagas tú, y ronda los 300-500 €.
- Ahorro total necesario: en torno al 30 % del precio, sumando entrada y gastos.
El impuesto: la partida que más pesa
Vivienda de segunda mano: ITP
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales lo paga siempre el comprador y lo regula cada comunidad autónoma. En Aragón, el tipo general se sitúa en el entorno del 8 %, con una escala que sube por tramos en los importes más altos.
Existen tipos reducidos en supuestos concretos: jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o determinadas adquisiciones de vivienda habitual. Merece mucho la pena comprobar si encajas en alguno, porque la diferencia puede ser de miles de euros.
Un aviso importante: Hacienda no calcula el impuesto necesariamente sobre lo que pagas, sino sobre el valor de referencia de Catastro. Si compras por debajo de ese valor, tributarás igualmente por él, y si lo ignoras puede llegarte una liquidación complementaria meses después. Conviene consultarlo antes de firmar.
Obra nueva: IVA más AJD
Si compras directamente al promotor, se aplica el IVA al 10 % sobre el precio, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en Aragón ronda el 1,5 %. Es la razón por la que la obra nueva sale algo más cara en gastos que la segunda mano.
Los demás gastos, uno a uno
- Notaría: los aranceles están regulados y dependen del precio. Para una compraventa media, entre 600 y 1.000 €.
- Registro de la Propiedad: inscribir la escritura suele costar entre 400 y 700 €.
- Gestoría: entre 300 y 500 € si la contratas. Es opcional en la compraventa, aunque habitual cuando hay hipoteca.
- Tasación: entre 300 y 500 €. La exige el banco para conceder la hipoteca y la pagas tú. Guarda el informe: es válido seis meses y puedes usarlo con varias entidades.
- Nota simple registral: unos pocos euros, y es la mejor inversión de todo el proceso. Nunca firmes arras sin ella.
¿Qué paga el banco si pides hipoteca?
Aquí hay una buena noticia que mucha gente desconoce. Desde la entrada en vigor de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en 2019, la entidad financiera asume los gastos asociados al préstamo hipotecario:
- El AJD de la hipoteca.
- La notaría de la escritura del préstamo.
- La inscripción de la hipoteca en el Registro.
- La gestoría del préstamo.
Al comprador solo le corresponde la tasación y, si las pide, las copias de la escritura. Ojo, esto se refiere exclusivamente a la hipoteca: todos los gastos de la compraventa siguen siendo tuyos.
Y una advertencia práctica: revisa las vinculaciones que te ofrezcan a cambio de mejorar el tipo. Seguros de hogar, de vida, de protección de pagos o domiciliaciones pueden encarecer el préstamo más de lo que rebaja el diferencial.
Cuánto necesitas ahorrado en total
Los bancos financian habitualmente hasta el 80 % del valor de tasación o de compraventa, el menor de los dos. Eso significa:
- 20 % de entrada.
- 10-12 % de gastos e impuestos.
- Total: en torno al 30 % del precio del inmueble.
Sobre una vivienda de 180.000 €, hablamos de unos 54.000 € disponibles el día de la firma. Es la cifra que conviene tener clara desde el primer día de búsqueda, porque condiciona todo lo demás.
Existen productos que financian por encima del 80 % —hipotecas para jóvenes, avales públicos, viviendas de la cartera del propio banco—, pero suelen implicar condiciones más exigentes.
Gastos que aparecen después de la firma
La lista no termina en la notaría. Presupuesta también:
- IBI: el primer recibo completo, y el reparto proporcional del año en curso, que se pacta en la escritura.
- Cambio de titularidad de suministros y, si estaban dados de baja, altas nuevas.
- Comunidad de propietarios: cuota mensual y posibles derramas ya aprobadas. Pide siempre el certificado de estar al corriente y el acta de la última junta.
- Mudanza y reforma. La partida que más se subestima.
Conclusión
Comprar bien empieza por saber exactamente cuánto vas a necesitar y cuándo, no solo cuánto cuesta el piso. Entre impuestos, notaría, registro y tasación, la diferencia entre una previsión realista y una optimista puede ser de decenas de miles de euros, y se descubre justo cuando ya has firmado las arras. En As de Pisos te acompañamos durante todo el proceso: te ayudamos a echar los números antes de comprometerte y nos ocupamos de que no falte ningún papel. Conoce nuestro servicio de compra-venta o echa un vistazo a nuestras propiedades disponibles en Zaragoza.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso?
Como regla general, en torno al 30 % del precio: un 20 % de entrada más un 10-12 % de gastos e impuestos, ya que los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
Desde 2019 el banco asume el AJD, la notaría, el registro y la gestoría del préstamo. El comprador solo paga la tasación y las copias que solicite.
¿Cuánto es el ITP en Aragón?
El tipo general ronda el 8 %, con una escala que sube en los tramos de mayor importe. Existen tipos reducidos para determinados perfiles, así que conviene comprobar la normativa vigente antes de calcular.
¿Qué es el valor de referencia de Catastro?
Es el importe que Hacienda usa como base mínima para liquidar el impuesto. Si compras por debajo de él, tributarás igualmente por ese valor, así que conviene consultarlo antes de firmar.
¿Se pueden financiar los gastos con la hipoteca?
Por regla general no: la financiación se calcula sobre el valor del inmueble y los gastos deben aportarse aparte. Algunos productos concretos lo permiten, aunque con condiciones más estrictas.